تبلیغات
حق سپید - بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه
چكیده

می‎دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یك سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدنی كه مقرر می‎دارد اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی كه برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است منعقد می‎شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎های دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور كلی می‎توان گفت كه تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلكه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار كاری كه باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة 468 را تعدیل نمود كه می‎توان به مادة 507 توسل جست. این ماده می‎گوید«در اجارة ‌حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی كه راكب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»

مقدمه‌

اجاره، یكی از عقود معین است كه به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع كرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالك عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، كه روابط حقوقی آنان را نظم می‎بخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی كه با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‎رغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل كنند.

امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یك رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی كاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر كدام سعی می‎كنند تا كفة ‌ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین كند.از یك طرف، موجر سعی می‎كند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل كند. از طرف دیگر، مستأجر سعی می‎كند كه هر چه كمتر بپردازد و شرایط و امكانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندك برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر می‎شود؛ به طوری كه سعی می‎كنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آمیز فراهم كنند.

در حقوق كنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاكم برآن و كم‎رنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل كه به وسیلة‌قوانین اداره می‎شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شده‎ای كه موجر و مستأجر فقط می‎توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنكه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاكم باشند.

عقد اجاره، از عقود معین است. كلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در كنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژه‎ای دارد كه دیگر عقود فاقد آن است. یكی از اركان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در كنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین كننده حال، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. یا اینكه فراموش نمودند مدت عقد را معیین كنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟

از آنجا كه جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشید‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسی می‎كنیم.

مبحث اول، به بررسی عقد اجاره‎ای كه مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نكرده‎اند، اختصاص یافته است.

مبحث دوم، به بررسی عقد اجاره‎ای كه مدت آن تعیین نشده، لیكن متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین كرده‎اند، می‎پردازد.

در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی می‎شود.

ذكر نشدن مدت

فلسفة تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدنی، یكی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجارة‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجارة اشخاص صورت می‎گیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجاره‎ای را كه مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص می‎گردد ذكر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‎ای صحیح خواهد بود؟

در حقوق ایران علاوه براینكه مطابق قواعد عمومی می‎توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر كرده است:

«در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».

از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجارة اشیاء وضع شده است، آیا می‎توان گفت كه از مفهوم این ماده استنباط می‎شود كه در اجارة حیوان و اجارة اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟

در جواب می‎گوییم كه این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجارة اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذكر مدت است. بنابراین اگر در اجارة‌اشیاء كه مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‎گیرد متعاقدین مدت را ذكر نكنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.

اما، ایرادی كه در اینجا وجود دارد این است كه در اجارة اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلكه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجارة‌وسایل حمل و نقل نیز می‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از كتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، كتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎ای كه مورد آن وسایل پیشرفتة حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینك جای آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.

بنابراین، به طور كلی می‎توان گفت كه در اجارة‌اشیاء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجارة حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.

در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است كه هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذكر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نكنند یا به طور كلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نكنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص می‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی كه عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین می‎كند، مشخص می‎شود. مادة 562قانون مدنی كشور مصر مقرر می‎دارد:

«اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این‎ صورت اجاره بهای عین مستأجره اجرة‎المثل آن خواهد بود.»

بنابراین،‌اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره كند بدون اینكه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمین است. و از آنجا كه تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یك سال خواهد بود (سنهوری، 1928م، ج6، ص154).

در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدنی،‌ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراین، در این صورت عرف نمی‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.

بطور خلاصه می‎توان گفت كه در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).

تعیین مال‎الاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت

مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینكه تعیین كنندة‌میزان منفعت است، یكی از اركان صحت عقد اجاره محسوب می‎شود. بنابراین، اگر در هر مورد كه ذكر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده 501 (اجارة اشیاء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردی اشاره كرده است كه مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض كنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرایه را برای كمترین مدتی كه عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ كرایه را برای واحدی كه در عرف برای اجاره وجود دارد، معین می‎سازند و دربارة ادامة استفاده از عین مستأجره سكوت می‎كنند.

حال این سؤال مطرح می‎شود كه آیا می‎توان توافق این اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینكه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

قبل از اینكه موضوع را در حقوق ایران بررسی كنیم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنیم و ببینیم كه آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیده‎اند.



مادة 563 قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر می‎دارد: 1

«اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینكه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینكه به طور كلی عقد اجاره‎ای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی كه برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان می‎یابد؛ مشروط براینكه یكی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.

الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینكه مدت مذكور منقضی گردد، صورت گیرد. و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره كمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینكه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع‎آوری محصول مطابق عرف است.

ب: در منازل دكانها،كتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، كارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینكه مدت مذكور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعیین شده كمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینكه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع كرد.

ج: در اتاقها (غرف) و آنچه كه در دو بند فوق ذكر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یك ماه قبل از انقضاء مدت مذكور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده كمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع كرد.»

صدر مادة مذكور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینكه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینكه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینكه به طور كلی اثبات مدت متعذر باشد…». در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:







بنابراین،‌مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدنی مصر، مدت زمانی است كه برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است. و پایان این مدت، با مطلع كردن طرف دیگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذكور حاصل می‎شود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانكه دربارة اراضی زراعتی این چنین است-، مدت عقد اجاره یك سال است. و در صورتی كه در مواعد مقرر یكی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نكند، عقد اجاره برای یك سال دیگر تجدید می‎شود، و همچنین است، برای سالیان بعدی. و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهیانه باشد - همچنانكه در اجارة محلهای مسكونی چنین است -، مدت عقد یك ماه است و برای مدتهای بعدی نیز قابل تجدید است و خود بخود تجدید می‎شود، مگر اینكه در مواعد مقرر در مادة 563، یكی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید. در دیگر انواع اجاره كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎ای، روزانه یا ساعتی تعیین ‎می‎شود، همین گونه است (سنهوری، 1928، ج6، 153).

پس از آشنایی باوضعیت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهای عامه در این خصوص، آگاه شویم. شیخ طوسی در كتاب خلاف، نظر فقهای عامه را به همین صورت ذكر می‎كند (طوسی، 1377، ج1، ص711):

«اگر موجر بگوید كه این را به تو اجاره دادم برای هر ماه با مبلغ معین، عقد اجاره برای یك ماه صحیح است. ابو حنیفه نیز همین نظر را دارد. نظر بعضی از اصحاب شافعی نیز همین است.»

حنبلیان نیز معتقدند كه اجاره تا زمانی كه مستأجر به سكونت خود با رضای مالك ادامه می‎دهد، نافذ است؛ به این ترتیب كه اجاره برای مدتی كه مبنای كرایه قرار گرفته است (یك روز، یك ماه) واقع می‎شود، و در اثر تراضی دو طرف، دوباره برای همان مدت تجدید می‎شود. یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی كه وارد مدت جدید نشده‎اند، طرفین حق فسخ اجاره دارند. ولی اگر سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان مدت تجدید می‎شود (مجلس اعلای شئونات اسلامی، 1990م، ج2، ص209).

در قانون مدنی عثمانی، المجلة، - كه برگرفته از فقه عامه است- نیز تقریباً همان نظری كه در حقوق مصر وجود دارد، پذیرفته شده است. مادة 496 قانون مدنی عثمانی مقرر می‎دارد(رستم باز اللبنانی، 1986، ص274):

«اگر زمین به اجاره داده شود، برای هر ماه با اجاره بهای معین بدون اینكه انتهای مدت مشخص شود، عقد صحیح است. لیكن بعد ازپایان ماه اول هر كدام از موجر و مستأجر می‎تواند در ظرف مهلت یك شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ كند. اما بعد از انقضای یك شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پایان ماه دوم حق فسخ اجارة مذكور را ندارند. و اگر یكی از متعاقدین دراثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پایان ماه اول فسخ می‎شود. و اگر یكی از موجر یا مستأجر در اثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پایان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب می‎شود. لیكن اگر اجاره بهایی قبض شده باشد، برای تعداد ماههایی كه اجاره بها داده شده است، هیچ كدام حق فسخ ندارند.»

با وجود اینكه شباهتهایی میان دونظام حقوقی مصر وعثمانی دیده می‎شود، اما در چند نكته باهم اختلاف دارند، از جمله اینكه:

در قانون مدنی عثمانی، مدت زمانی كه یكی از متعاقدین حق دارد بعد از انقضای هر ماه عقد را فسخ كند، یك شبانه روز است. در صورتی كه در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانونی مدنی آن كشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.

همچنین، در قانون عثمانی برای تعداد ماههایی كه اجاره بها قبض شده است، هیچ كدام از موجر یا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنین تصریحی وجود ندارد؛ هر چند كه ممكن است بتوان مطابق اصول كلی در حقوق مصر، چنین نتیجه‎ای را پذیرفت، زیرا تعداد ماههایی كه بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است كه موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولی در فراتر از آن مرددند و نمی‎دانند كه به رابطة استیجاری ادامه می‎دهند یا نمی‎دهند.



در حقوق فرانسه علاوه براینكه ممكن است متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد كنند و مدت آن را تعیین ننمایند، قانونگذار كلیة «عقود اجاره‎ای غیر مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت می‎نامد. این، موضوعی است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كرده‎اند و آن را غیر منطقی می‎دانند، زیرا چه بسا ممكن است عقد اجاره‎ای به صورت شفاهی (غیرمكتوب) منعقد شود و متعاقدین مدت آن را تعیین نمایند. در اینجا تحمیل مدتی از سوی قانونگذار برمتعاقدین، كاری غیر‎اصولی است.

حال، ببینیم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجاره‎های غیرمكتوب هم در زمرة آن محسوب می‎شود، چه تدبیری اندیشیده شده است؟

مادة 1758 قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد2:

«اجاره یك آپارتمان با وسایل برای یك سال است، در صورتی كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.

یك ماه است، در صورتی كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.

یك روز است است، در صورتی كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.

اگر به هیچ‎وجه ثابت نشود كه آیا اجاره سالانه است یا ماهانه یا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعیین می‎شود.»

بنابر این، در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین نتوانند مدت عقد را تعیین كنند،‌لیكن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست. و لذا متعاقدین نسبت به زمانی كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعیین نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعایت عقد هستند. لیكن بعد از پایان این مدت با رعایت مواعد قانونی كه مطابق عرف محل تعیین می‎شود، هر كدام از متعاقدین می‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادة‌قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد3:

«اگر عقد اجاره‎ای به صورت غیرمكتوب منعقد شود، هیچ كدام از متعاقدین نمی‎تواند تقاضای فسخ عقد را از طرف دیگر بنماید، مگراینكه مدتهایی را كه عرف و محل تعیین نموده است، رعایت كند.»

اگر مدت اولیه‎ای را كه متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعیین كرده‎اند منقضی شود و هیچ كدام از موجر یا مستأجر در موعد قانونی تقاضای فسخ عقد اجاره را ننمایند، عقد اجاره برای مدت ثانی نیز تجدید می‎شود. ماده 1738 قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‎دارد4 :

«اگر بعد از انقضای مدت اجارة كتبی، مستأجر همچنان عین مستأجره را دراختیار گیرد، عقد اجارة جدیدی به وجود می‎آید كه شرایط آن مانند عقد اجارة غیرمكتوب است.»

یعنی، در حقیقت با انقضای مدت اولیه، عقد جدیدی به وجود می‎آید كه شرایط آن مانند عقد اجارة بدون قید مدت است. و لذا، مدت این عقد ثانی نیز مدت زمانی است كه متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعیین كرده‎اند.

با وجود این، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضی زراعتی اگر عقد غیرمكتوب باشد (بدون مدت) و علی‎رغم اینكه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق یك مدت زمان معین تعیین كرده باشند، مدت عقد را تا زمانی می‎داند كه برای برداشت محصول زمین مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدنی آن كشور مقرر می‎دارد 5:

«اجارة غیرمكتوب (بدون مدت) یك زمین زراعتی، برای مدت زمانی است كه در این مدت مستأجر می‎تواند محصول عین مستأجره را برداشت نماید.»

بنابراین، اگر برداشت محصول كشاورزی یك زمین كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند كه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعیین كرده باشند. اگر مدت زمان لازم برای برداشت محصول یك سال است، مدت عقد یك سال‎ است؛ هر چند كه متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه یا ماهانه تعیین كرده باشند. شرایط تجدید چنین عقد اجاره‎ای، همانند عقد اجاره‎ا‎ی است كه برای یك سال تعیین شده است.

در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زمانی كه متعاقدین می‎توانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ كنند، دقیقاً تعیین نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بدیهی است در این صورت، تكلیف قاضی سنگین‎تر می‎شود و او باید تعیین كند كه متعاقدین در ظرف چه مدتی، می‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند.



در مواد 501 و 515 ، قانون مدنی ایران، قانونگذار به این موضوع توجه كرده است. اما قبل از اینكه این مواد را بررسی كنیم، بهتر است به فقه امامیه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدنی بوده است، مراجعه كنیم و ببینیم كه در این زمینه تدبیر فقها چگونه بوده است.

الف: فقه امامیه

در فقه امامیه در این خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:



ابن‎ادریس حلی همین عقیده را دارد وی در سرائر می‎گوید6 (ابن ادریس، بی‎تا، ج2، ص461):

«آنچه را كه اصول مذهب اقتضا می‎نماید، این است كه چنین عقدی جایز نیست. لذا، پرداخت اجرة‎المسمی الزامی نیست، بلكه موجر مستحق اجرة‎المثل است، زیرا اجرت معین نشده است.»

محقق كركی هم همین نظر را دارد و می‎گوید7 (كركی، 1410ق، ج7، ص108):

«اگر موجر مالی را به مستأجر اجاره داد برای هر ماه به یك درهم، و مدت را معین نكند؛ یا اجیر را برای حمل كالایی مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به یك درهم است؛ یا او را برای مدت یك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحیح این است كه این اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخیر كه فقط نسبت به مازاد بریك ماه باطل است.»

علامة حلی در مختلف الشیعه همین نظر را تأیید كرده است.





شیخ طوسی كه این نظر را پذیرفته‎ است، می‎گوید8 (طوسی، 1377، ج2، ص711):

«اگر موجر بگوید كه این خانه را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحیح است ... دلیل ما این است كه دلیل بربطلان این عقد نیست، لذا اصل جواز آن است.»

گویا، مقصود شیخ این است كه اجاره برای یك ماه صحیح است، زیرا ایشان در مبسوط می‎گوید9 (علامه حلی، 1374، ج6، ص106):

«اگر گفت: این را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان،‌عقد اجاره صحیح است؛ زیرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زیرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كسانی كه می‎گویند صحیح است، اجرت برای یك ماه را الزام‎آور می‎‎دانند و اضافه بر یك ماه، اجره‎المثل ثابت می‎شود.»

مرحوم صاحب جواهر نیز می‎گوید‑10 (نجفی، بی‎تا، ج27، ص234):

«اگر گفت: این را اجاره دادم برای هرماه فلان مبلغ، عقد برای یك ماه صحیح است. و برای مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرة‎المثل ثابت می‎گردد.»

از مفتاح الكرامه نقل شده كه قول چهارمی را علامة حلی برگزیده است كه اگر متعاقدین تاریخ شروع مدت را تعیین نكنند، عقد باطل است.لیكن اگر تاریخ شروع عقد را مشخص كنند، عقد اجاره برای یكماه صحیح است، (حسینی روحانی، 1414ق، ج16؛ ص48).

امام خمینی(ره) در این خصوص، نظر دیگری را مطرح می‎كنند و می‎گویند11 (خمینی‎(ره) 1403ق، ج1، ص572):

« اگر گفت: هر اندازه در این خانه سكونت كردی هر ماه یك دینار است، در صورتی كه مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است. و ظاهراً اگر مقصود اباحة به عوض باشد، عقد صحیح است. فرق آن دو این است كه در اجاره، مستأجر مالك منافع می‎شود، ولی در اباحه، این گونه نیست.»

همچنانكه در عبارت اخیر به قول محقق كركی اشاره شد، برخی از فقها همین موضوع را به گونه‎ای دیگر مطرح كرده‎اند؛ بدین صورت كه اگر موجر بگوید كه آن را برای یك ماه با اجاره بهای یك درهم اجاره داده است، لیكن با انقضای مدت یك ماه، مستأجر همچنان عین مستأجره را تخلیه نكند، اجاره بها همان اجاره بهای مقرر است12

حال،‌آیا چنین عقدی صحیح است یا باطل؟ یا اینكه بین ماه اول وبعد از آن قائل به تفصیل شویم و بگوییم كه برای ماه اول عقد صحیح است، ولی برای ماه دوم عقد باطل است؟

شكی نیست كه عقد مذكور نسبت به یك ماه اول، عقد اجاره و صحیح است. اما نسبت به مازاد بر یك ماه، وجوه مختلف ذیل قابل ذكر است:







محقق كركی معتقد است كه در این حالت، عقد اجاره برای یك ماه صحیح است، لیكن نسبت به مازاد بریك ماه عقد باطل خواهد بود.13 (كركی، 1410ق، ج2، ص108).

به نظر می‎رسد نظری كه توافق بین موجر و مستأجر نسبت به مازاد بریك ماه را نوعی تراضی می‎داند، صحیحتر باشد؛ زیرا در عقد اجاره مدت باید معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. لیكن در اینجا متعاقدین توافق كرده‎اند كه اگر مستأجر عین مستأجره را تخلیه نكند، موجر به ازای هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا كه مدت عقد مشخص نیست، ماهیت عقد اجاره را ندارد. بنابراین، باید آن را نوعی قرارداد خصوصی با شرط خیار فسخ، برای هر كدام از متعاقدین محسوب كرد.

ب: حقوق موضوعه

مادة 468 قانون مدنی ایران تصرح دارد كه اگر متعاقدین مدت (اجارة اشیاء) را ذكر نكنند، عقد باطل است. بطور كلی، اگر مدت در هر موردی كه ذكر آن برای معین كردن میزان منفعت لازم و ضرور است قید نشود، عقد اجاره باطل است. با این حال، در مادة 501 و 512 قانون مدنی، قانونگذار به موردی اشاره كرده است كه مدت اجاره مشخص نیست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض كنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قطعی ندارد، و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرایه را برای كمترین مدتی كه عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ كرایه را برای واحدی كه در عرف برای اجاره وجود دارد معین می‎سازند، و دربارة ادامه استفاده از عین مستأجره سكوت كنند.

حال این پرسش به میان می‎آید كه آیا می‎توان توافق این اشخاص را كه در عرف نیز محترم شمرده شده است، نادیده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر این توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

در میان حقوقدانان ایران دربارة عقد اجاره‎ای كه پرداخت مال‎الاجارة‌آن از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده است، اتفاق نظر وجود دارد كه این اجاره عقدی لازم ونسبت به طرفین لازم ‎الرعایه است. اما در مورد ماهیت رابطة طرفین بعد از این مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف میان آنان، ناشی از عدم دقت قانونگذار در تدوین مادة 501 است. این ماده مقرر می‎دارد:

«اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذكر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یك روز یایك ماه یا یك سال خواهد بود. و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیة‌ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

مادة 515 قانون مدنی، همین موضوع را در خصوص اجارة اشخاص مطرح كرده است. این ماده نیز مقرر می‎دارد:

«اگر كسی بدون تعیین انتهاء مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی كه مزد از قرار آن معین شده است. بنابراین، اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یك روز یك هفته یا یك ماه یا یك سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف می‎شود. ولی اگر پس از انقضاء‌مدت اجیر به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر نظر به مراضات حاصله به همان طوری كه در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.»

حال، اگر مدت اولیه‎ای كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است منقضی شود و بعد از آن مدت ثانوی شروع شود، دربارة ماهیت این مدت ثانوی - كه آیا ماهیت قراردادی دارد یا غیر قراردادی و اگر ماهیت قراردادی دارد، آیا قرارداد عقد اجاره است یا اینكه عقدی است خصوصی -، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ كه در ذیل این نظریات نقل می‎شود.

نظریة عدم وقوع عقد

بعضی معتقدند كه بعد از انقضای مدت اولیه‎ای كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر باقی نمی‎ماند، زیرا (شهیدی، 1377، ص216):

«اولاً، در مادة 501، سكوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانة مراضات طرفین دانسته شده است، نه قصد انشای ایشان.

ثانیاً، مطابق محتوای مادة مزبور سكوت موجر و ادامة‌تصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نیست؛ چه اینكه علاوه براینكه موضوع رضایت طرفین صرفاً ادامة تصرف مستأجر در برابر میزان مقرر از اجرت است، نه تشكیل عقد اجاره، برای تحقق عقد اجاره، قصد انشای عقد ضروری است. و صرف مراضات - برخلاف آنچه بسیار گفته شده و می‎شود - نمی‎تواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره باید معلوم و معین باشد، در حالی كه از عبارت ذیل مادة 501 مذكور كه مقرر می‎دارد: «... موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»، استنباط می‎شود كه زمان ادامة تصرف مستأجر پس از پایان مدت عقد اجاره، مشخص نمی‎باشد، و این مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان كه تصرف مستأجر ادامه یابد و موجر تخلیه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.»

در اینجا این سؤال مطرح می‎شود كه اگر بعد از انقضای مدت اولیه‎ای كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعیین شده است هیچ‎گونه عقدی به وجود نمی‎آید،‌پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ این در حالی است كه اگر رابطة‌قراردادی وجود نمی‎داشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجرة‎المثل بود؟

طرفداران این نظریه در جواب این سؤال می‎گویند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 قانون مدنی، اجرت مقرر از حیث میزان و كمیت است، نه از جهت ماهیت حقوقی. پس، برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجرة‎المثل معادل اجرت المسمی را خواهد داشت. آنچه در مادة 501 دلیل مراضات طرفین نسبت به اجرت المثل معرفی شده است، سكوت تنها نیست، بلكه سكوت به انضمام قرینة تعیین‎ مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال، نشاندهندة‌این مراضات است. به عبار دیگر، خودداری طرفین از تسلیم و تسلم عین مستأجره با لحاظ قرینة مذكور، بر رضایت طرفین نسبت به ادامة تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت می‎كند (شهیدی، 1377، ص216).

یكی از نتایج پذیرفتن عقد نبودن مورد مادة‌501 قانون مدنی و عدم تجدید عقد اجاره در مورد این ماده، این است كه براساس نظریة‌اصل ضمانی بودن تصرف در مال غیر با اذن مالك، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذكور در این ماده،‌تصرفی است ضمانی نه امانی. به این جهت، مستأجر - هر چند در آن تعدی و تفریط نكرده باشد - مسئول تلف و نقص مال مزبور در این مدت خواهد بود؛ زیرا امانی بودن تصرف مستأجر - كه در مادة 493 قانون مدنی اعلام شده است - از آثار عقد اجاره است و بنابراین مربوط به تصرف مستأجر در مدت عقد می‎باشد، كه در مادة 501 قانون مدنی انقضای آن مفروض است (شهیدی، 1377، ص217).

به نظر می‎رسد كه سید حسن امامی، به نظریة اول متمایل است. این را می‎توان از بیان ایشان راجع به ماهیت اجرت پرداختی بعد از انقضای اولین مدت اجارة مورد بحث، برداشت نمود. وی می‎گوید (امامی، 1373، ج2، ص14):

«اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیة ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. و مانند آن است كه در ضمن عقد اجاره، بین طرفین مبلغ معینی به عنوان اجرت المثل برای مدت تصرف پس از انقضاء اجاره قرارداده شده باشد؛ همچنانكه طرفین در عقد اجاره شرط نمایند كه پس از انقضاء مدت اجاره تا هر چندی كه عین مستأجره در تصرف مستأجر باقی بماند، اجرت المثل به مقدار اجرت المسمی خواهد بود... ولی در صورتی كه موجر پس از مدت مذكور در عقد از روز یا ماه یا سال تخلیة عین مستأجره را بخواهد، مستأجر نسبت به بقیة مدت تصرف، باید اجرة المثل عادله را بپردازد؛ زیرا با مطالبة عین مستأجره، معلوم می‎شود كه دیگر آنان تراضی بر اجرت معینه نسبت به بقیة مدت ندارند و تراضی سابق هم به صورت تعهد و یا شرط ضمن عقد نبوده تا الزام‎آور باشد.»

بنابر عقیدة طرفداران این نظریه، مستند قانونی موجر برای رجوع به مستأجر برای دریافت مال‎الاجاره،‌ماده 337 قانون مدنی است. این ماده مقرر می‎دارد:

«هر گاه كسی برحسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت كند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اینكه معلوم شود كه اذن در انتفاع مجانی بوده است.»

از این رو، به ماده 501 فقط از لحاظ تعیین مقدار مال الاجاره، می‎تواند استناد شود.

نظریة تجدید عقد اجاره

عده‎ای دیگر از حقوقدانان معتقدند كه اگر مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره‎ای كه اجاره بهای آن از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین شده است به انتفاع خود ادامه دهد، اجاره تجدید می‎شود. مصطفی عدل در این خصوص می‎گوید (عدل، 1342، صص322-321):

«زیرا كه قصد طرفین در موقعی كه مال ‎الاجاره را از قرار روزی فلان مبلغ تعیین می‎نمایند، نه فقط این است كه مستأجر از مورد اجاره یك روز استفاده كند، بلكه ضمناً رضایت خود را برای اینكه در روزهای بعدی هم مستأجر با تأدیه همان مال‎الاجاره از عین مستأجره استفاده كند، واضح می‎نماید؛ و مخصوصاً اگر بعد از انقضاء روز اول عین مستأجره را تخلیه نكرد، و موجر هم تخلیة عین مستأجره را تقاضا ننمود. این نكته دلیل واضح است براینكه اگر روز اول هم قصد تجدید اجاره را نداشته‎اند، در روزهای بعد تراضی ضمنی برای تجدید اجاره به عمل آمده است.»

بعضی از نویسندگان فعلی هم به این نظریه تمایل دارند و می‎گویند (نوین، 1377، ج6، صص89-88):

«اگر چه به موجب حكم مندرج در مادة 494 قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت برطرف می‎گردد، ولی عملاً تا وقتی كه موجر برابر مقررات تقاضای تخلیه نكرده باشد، قرارداد اجاره خود بخود تمدید می‎گردد. لذا، منظور از مراضات حاصله، تراضی ضمنی طرفین برای تمدید قرارداد اجاره می‎باشد.»

نتیجة پذیرش این نظریه این است كه اگر موجر بعد از انقضای اولین مدت اجاره تقاضای تخلیة عین مستأجره ننماید و مستأجر با رضایت به سكونت خود ادامه دهد، عقد اجارة‌لازم الاجرایی تجدید می‎شود كه هم موجر و هم مستأجر، ملزم به رعایت آن هستند. و از آنجا كه تجدید عقد اجاره، اجاره جدیدی است،‌تمام شرایط لازم برای تشكیل عقد از جمله اهلیت متعاقدین، در زمان تجدید اجاره لازم است.

نظریة وقوع عقد خصوصی

به نظربعضی از حقوقدانان، قانون مدنی ایران از نظر فقهایی پیروی كرده است كه معتقدند اجاره فقط نسبت به مدتی كه مبنای اجاره بها واقع شده، درست است و نسبت به بقیه مدت اجاره منعقد نمی‎شود. لیكن این گروه در زمرة كسانی كه معتقدند بعد از انقضای مدت اولیة عقد، هیچ‎گونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمی‎ماند، قرار نمی‎گیرند. مطابق نظر این گروه، روابط طرفین را باید در دو مرحلة مختلف بررسی كرد. به عنوان مثال، اگر شخصی اتاقی را ماهانه هزار ریال اجاره نماید، آنگاه باید گفت:

اجاره برای مدت یك ماه واقع می‎شود، و عقدی لازم است كه تمام آثار اجارة درست را دارد و هیچ‎كدام از موجر و مستأجر حق فسخ آن را ندارد.

پس از یك ماه اجاره پایان می‎پذیرد، ولی فرض این است كه مستأجر همچنان به سكونت خود در اتاق ادامه می‎دهد. یعنی، بدین وسیله اعلام می‎كند كه حاضر است در برابر استفاده از اتاق، ماهانه هزارریال بپردازد. مالك نیز در برابر این وضع سكوت می‎كند. در واقع، این سكوت امضای كار مستأجر است و قانونگذار نیز آن را نوعی اعلام اراده شمرده است.

با اینهمه، موضوع توافق این دو، نمی‎تواند عقد اجاره باشد، زیرا اجاره بدون تعیین مدت باطل است. پس، ناچار باید گفت كه این توافق نوعی قرارداد خصوصی است، كه به موجب آن: اگر مستأجر سكونت خود را ادامه دهد، در برابر آن باید همان مبلغ را بپردازد. بنابراین، توافق طرفین برای مازاد برمدت اول، عقدی بی‎نام را به وجود می‎آورد. نفوذ عقد مذكور برمبنای ماده 10قانون مدنی، قابل توجیه است. لیكن‎ این عقد، عقدی جایز است و طرفین برای هیچ مدت، ملزم به عقد مذكور نیستند. لذا، آنان بر مراضات ادامه می‎دهند و هر زمان كه بخواهند، می‎توانند به این داد و ستد پایان بخشند؛ هر چند كه درخلال مدت پیشین عقد اجاره (یك ماه) باشد. وانگهی، مستأجر در پایان مدت استفاده و به هر مدت كه در اتاق نشسته است، باید اجاره بپردازد و وظیفه ندارد كه اجارة ماهانه را به محض ورود در آن تادیه كند. در حالی كه اگر اجاره را تجدید شده بدانیم، اجاره بها پیش از پایان ماه قابل مطالبه است و دو طرف نیز ناگزیرند كه مفاد اجاره را تا پایان ماه ادامه دهند (كاتوزیان، 1374، ج1، 387؛ جعفری لنگرودی، بی‎تا، ج1، ص52).

بــه نـــظر مــی‎رســد كــه از میـان ســه نـظریـة مــذكــور، نـظریــة اخــیر صحیحتـر اسـت، زیرا:

با پذیرش این نظریه، مجبور نیستیم كه عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 را با تفسیر به رأی و آنچه كه اصلاً به فكر قانونگذار خطور نمی‎كرده است، توجیه نماییم و بگوییم كه مقصود قانونگذار از «اجرت مقرر»، اجرت المثلی است كه معادل اجرت مقرر است.

در ثانی، عقد اجاره تجدید ضمنی نمی‎شود، زیرا هیچ كدام از متعاقدین ملزم به پایبندی به عقد نیستند و هر وقت كه بخواهند، می‎توانند تقاضای فسخ نمایند. این حق فسخ، ناشی از اراده و خواست ضمنی طرفین است. و از طرف دیگر، نمی‎توان این توافق متعاقدین را اجاره دانست، زیرا - همچنانكه گفته شد - ذكر مدت از اركان عقد اجاره است؛ در حالی كه در این مورد، مدت ذكر نشده است.

بنابراین با پذیرش نظریة سوم، با این مشكلات روبرو نیستیم. اما خود نظریة اخیر نیز می‎تواند با اشكال مواجه شود، زیرا طرفین هنگام انعقاد عقد اجاره، قصد تشكیل دو عقد؛ یكی لازم و دیگری جایز، را نداشته‎اند. در حقیقت،‌آنان قصد انعقاد یك عقد اجاره را داشته‎اند؛ مگر اینكه بگوییم كه قرارداد دوم، با عمل و ارادة‌ضمنی طرفین بعد از انقضای مدت عقد اجارة‌لازم به وجود می‎آید. در این صورت، ایراد فوق مرتفع می‎شود. علت این چاره جویی ناصواب قانونگذار كه عقد مذكور را به دو عقد جایز و لازم تحلیل می‎كند، این است كه مطابق مادة 468 قانون مدنی، ذكر مدت از اركان عقد اجاره است.

مبحث سوم: پایان اجارة بدون مدت

مقصود از پایان اجارة‌بدون مدت، اجاره‎هایی است كه نفوذ حقوقی دارد. بنابراین اگر عقد اجاره‎ای به دلیل ذكر نشدن مدت كه منجر به مجهول شدن مورد معامله شده است باطل باشد، دیگر جایی برای پرداختن به این موضوع نیست. اگر مستأجر از عین مستاجره‎ای كه عقد اجاره‎اش به هر دلیل باطل باشد استیفای منفت كرده باشد، موجر مستحق اجرة‎المثل است. بدیهی است كه در این مورد، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر وجود ندارد در حقوق مدنی ایران، موجر می‎تواند به استناد مادة 337 قانون مدنی، الزام مستأجر را به پرداخت اجرة‎المثل از محكمة ذی‎صلاح بخواهد.

اما اینكه ذكر نشدن مدت در چه مواقعی موجب بطلان عقد می‎شود، در نظامهای مختلف حقوق متفاوت است.

درحقوق مصر اگر متعاقدین مدت عقد را ذكر ننمایند و همچنین اگر پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار ماه، سال یا هر واحد زمانی دیگر را مشخص نكنند، قانون ابتدائاً اجرة‎المثل عین مستأجره را مشخص می‎كند. بعد از آن، قانون به عرف رجوع می‎كند تامعلوم شود عرف برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چه واحد زمانی را در نظرگرفته است. مادة 562 قانون مدنی مصر، مقرر می‎دارد:

«اگر متعاقدین بر مقدار اجاره بها توافق ننمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این صورت اجاره بهای عین مستأجره، اجرة‎المثل آن خواهد بود.»

بنابراین، اگر شخصی زمینی را بدون تعیین اجاره بها و مدت عقد برای زراعت اجاره كند، مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمین است. و از آنجا كه تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف، سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یك سال خواهد بود (سنهوری، 1928، ج6، 771).

بنابراین، ملاحظه می‎شود كه درحقوق مصر موارد بطلان عقد اجاره نادر است، زیرا نه تنها اجاره‎ای كه مدت آن ذكر نشده ولی پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال معین است باطل گردد، بلكه اجاره‎ای كه مدت و اجاره‎ بهای آن مشخص نیست نیز باطل نمی‎شود. قانونگذار طریقة تعیین مدت را در مورد اول به مادة 563 قانون مدنی، و در مورد دوم به عرف واگذار كرده است.

. . .
Google

در این وبلاگ
در كل اینترنت

کد جست و جوی گوگل

رنک الکسا

وبلاگ-پیج رنک گوگل-lawyermkh.mihanblog.com

رنک الکسا

وبلاگ-پیج رنک گوگل-haghesepid.ir